Bank auction property: బ్యాంకు వేలంలో ఇళ్లను...ఎలా కొనుగోలు చేయాలి...

ఫ్లాట్ లేదా ఇళ్ళ నిర్మాణం కోసం లోన్ తీసుకొని ఆ తర్వాత అనుకోని ఆర్థిక ఒత్తిడి ఎదురై ఈఎంఐలు చెల్లించని పక్షంలో బ్యాంకులు అలాంటి ప్రాపర్టీలను స్వాధీనం చేసుకొని వేలం వేస్తుంటాయి. వీటికి సంబంధించి పత్రికల్లో ప్రకటనలు ఇస్తుంటారు. రుణ గ్రహీతకు పలు నోటీసులు ఇచ్చిన తర్వాతనే బ్యాంకులు ఇక గత్యంతరం లేక వారి ప్రాపర్టీని నిబంధనల ప్రకారం జప్తు చేసుకొని వేలం వేస్తుంటాయి. వీటిని నిరర్ధక ఆస్తులుగా పరిగణిస్తారు. అయితే కొన్ని సందర్భాలలో అలాంటి ఆస్తులను మార్కెట్ విలువ కన్నా తక్కువకే పొందే అవకాశం వేలం పాటలో పాల్గొనేవారికి వీలు కలుగుతుంది. నిజానికి ప్రభుత్వ, ప్రైవేటు బ్యాంకులు, అస్సెట్‌ రీకన్‌స్ట్రక్షన్‌ కంపెనీలు, ఆర్థిక సంస్థలు వేలానికి పెడుతున్న ఆస్తుల సంఖ్య రోజు రోజుకీ పెరుగుతోంది. అయితే మంచి లోకేషన్ లో కాస్త తక్కువలో ఇళ్లు కొనుక్కుని సెటిల్‌ అవుదామనుకునే ఇలాంటి డిస్ట్రెస్డ్‌ అసెట్స్ సేల్ ఒక మంచి అవకాశమనే చెప్పాలి. ఈ వేలానికి సంబంధించిన ప్రక్రియ అంతా ప్రస్తుతం ఆన్‌లైన్‌లోనే పూర్తవుతోంది. అయితే అసలు ఇలాంటి ఇళ్లను కొనొచ్చా? కొంటే లాభమా... నష్టమా? కొనేముందు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలేంటి? తెలుసుకుందాం....

మార్కెట్ ధర కన్నా తక్కువకు దొరికే అవకాశం...బ్యాంకులు వేలం వేసే వాటిలో చాలా రకాల ఆస్తులూ ఉంటాయి. ఇందులో ఇళ్లు, వాణిజ్య భవనాలు (ఆఫీసులు, షాపులు) ఫ్యాక్టరీ బిల్డింగులు కూడా ఉంటాయి. అయితే లొకేషన్, ఎంత విస్తీర్ణంలో ఉన్నది తదితర అంశాలను బట్టి ధర నిర్ణయిస్తుంటారు. కొన్ని సందర్భాల్లో వేలంలోకి వచ్చే ఆస్తులు మార్కెట్ ధరకన్నా తక్కువ ధరలో ఉండే అవకాశం ఉంది. ఎందుకంటే బ్యాంకులు తమ బకాయిలను వసూలు అయితే చాలనుకుంటాయి. అందుకే వీలైనంత త్వరగా ఆ ఆస్తి అమ్మేసి తమకు బాకీ వసూలు చేయాలనుకుంటాయి.

బ్రోకర్లు ఉండరు...కమీషన్ ఉండదు... ఇలాంటి వేలంలో ఒప్పందం అనేది బ్యాంకు, కొనుగోలుదారుల మధ్య జరుగుతుంది. మధ్యలో బ్రోకర్లు ఉండరు. బ్యాంకులు తమ వద్ద నమోదైన వ్యాల్యూయర్ల సిఫారసుల మేరకు బ్యాంకులు వేలం ధరను ఖరారు చేస్తాయి. సాధారణంగా మార్కెట్‌ ధర కంటే 10–15 శాతం తక్కువే ఉంటుందని అంచనా. అయితే ఈ వేలంలో బ్యాంకులు ముందుగా ఒక రిజర్వ్‌ ధర ఫిక్స్ చేస్తుంటాయి. అంటే బ్యాంకులు ఇంత కంటే తక్కువ ధరకు విక్రయించవు. ఆ ధరకు అదనంగా కొంత కోట్‌ చేస్తూ వేలంలో పాల్గొనవచ్చు. చివరికి ఎక్కువ కోట్‌ చేసినవారు విజేతగా నిలుస్తారు.

ఇలా కొనుగోలు చేయాల్సి ఉంటుంది...వేలం ప్రక్రియలో పాల్గొని బిడ్డింగ్‌ వేయడం ఇప్పుడు చాలా సులభం. ఆక్షన్‌ సైట్లు, స్థానిక వార్తా పత్రికల ద్వారా ఈ–వేలం గురించి తెలుసుకోవచ్చు. బ్యాంక్‌ ఈ ఆక్షన్స్, ఫోర్‌క్లోజర్‌ ఇండియా, తదితర పోర్టల్స్‌ పలు బ్యాంకుల తరఫున వేలం ప్రక్రియను నిర్వహిస్తుంటాయి. బిడ్డింగ్‌ను కూడా ఆన్ లైన్ లోనే అక్కడే సమర్పించొచ్చు. బిడ్‌ డాక్యుమెంట్‌లోనే ప్రాపర్టీకి సంబంధించి రుణ బకాయిలు తదితర సమాచారం తెలుసుకోవచ్చు. ఈ పోర్టల్స్‌లో తమ పేరు, ఇతర కేవైసీ వివరాలతో నమోదు చేసుకున్న తర్వాతే బిడ్‌కు అర్హత లభిస్తుంది. వేలంలో పాల్గొని బిడ్‌ వేసే వారు ప్రాపర్టీ రిజర్వ్‌ ధరలో 10% చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఏ తేదీన, ఏ సమయంలో ఆస్తిని వేలం వేస్తున్నదీ బ్యాంకు తెలియజేస్తుంది. అలాగే, ప్రత్యక్షంగా ఆ ప్రాపర్టీని చూసుకునేందుకూ ఒక తేదీని నిర్ణయిస్తుంది. ఆ రోజున వెళ్లి ప్రాపర్టీని చూసుకోవచ్చు. వేలం గెలుచుకున్న వారు విక్రయ ధరలో 25 శాతాన్ని అదే రోజు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. మిగిలిన మొత్తాన్ని తదుపరి 15 రోజుల్లో చెల్లించేయాలి. దీనికి కావాలనుకుంటే రుణం తీసుకోవచ్చు. దీంతో ఆస్తిపై హక్కులను కొనుగోలుదారులకు బ్యాంకులు బదలాయిస్తాయి.

పరిశీలించాల్సినవి ఇవీ...బ్యాంకుల ఈ వేలంలో పాల్గొని ఆస్తిని సొంతం చేసుకునే వారు ఓ న్యాయవాది సహకారం తీసుకోవడం ద్వారా టైటిల్‌ పరంగా సమస్యలు ఎదురు కాకుండా జాగ్రత్తపడాల్సి ఉంటుంది. ఆ ఆస్తిపై ఏవైనా పెండింగ్‌లో వివాదాలున్నాయా అన్నది తెలుసుకోండి. నోటీసు ఇచ్చిన తేదీ నుంచి 30 రోజుల తర్వాత బ్యాంకులు వేలం వేస్తాయి. ఈలోపు బకాయిదారుడు తాను తీసుకున్న రుణాన్ని చెల్లించేస్తే బ్యాంకులు రద్దు నిర్ణయం తీసుకుంటాయి. అసలు యజమాని న్యాయ స్థానాన్ని ఆశ్రయిస్తే తద్వారా వేలంలో మీరు ఆ ఆస్తిని పొందినప్పటికీ, దాన్ని ఆక్రమించుకోవటానికి ఎక్కువ సమయం పట్టవచ్చు.

నష్టాలు కూడా ఉన్నాయి...ప్రాపర్టీకి సంబంధించిన టై టిల్‌ విషయంలోనూ, ఇతరత్రా న్యాయపరమైన వివాదాలు ఏమైనా ఉంటే వాటికి బ్యాంకులు బాధ్యత వహించవు. పూర్వపు యజమాని స్థానిక సొసైటీలకు, మున్సిపాలిటీలకు ఏవైనా బకాయిలున్నా సరే వాటిని బ్యాంకు చెల్లించదు. ఇంటి మరమ్మతులు వంటివేవైనా చేయించాల్సి ఉంటే వాటిని కొనుగోలుదారే చేయించుకోవాల్సి ఉంటుంది. మొత్తంగా చూస్తే ఆ ఇంటికి సంబంధించి వివాదాలు, మరమ్మతులు, బకాయిల వంటి అన్నిటికీ కొనుగోలు చేసిన వారే బాధ్యులవుతారు. వారే పరిష్కరించుకోవాల్సి ఉంటుంది.